Как заработать, приобретая недвижимость в Европе

Темпы роста прибыли от сдачи в аренду европейской недвижимости существенно упали за последние несколько лет. Как следует из отчета PwC Emerging Trends in Real Estate, доходность арендной недвижимости снизилась со среднего уровня в 6% в 2009 году до менее чем 4% в 2017 году. Как следствие, значительная часть инвесторов переключиласвое внимание на проекты редевелопмента (также известные как проекты с добавленной стоимостью), которые прогнозировали доходность 10–20% годовых.

Суть проектов редевелопмента состоит в том, что инвестором приобретается объект недвижимости в плохом состоянии, а затем производится ее капитальный или косметический ремонт с последующей сдачей в аренду или перепродажей с целью получения прибыли.
По данным Европейской ассоциации инвесторов в объекты недвижимости, после кризиса 2008 года доля инвесторов, готовых вложить свои средства в проекты с добавленной стоимостью, сократилась с 59% до всего лишь 26%. Однако этот показатель почти удвоился до 49% в 2017 году.
В какой сегмент инвестировать
Для описанной выше стратегии инвестирования подойдет имущество любого типа. Тем не менее, объекты недвижимости, которые могут быть использованы для краткосрочной аренды, привлекают все больше инвесторов. Согласно опросу PwC, более половины инвесторов рассматривают нишевые сегменты в 2018 году, при этом отели (выбранные 28% респондентов) и обслуживаемые апартаменты (17%) входят в число пяти самых популярных вариантов.
Главным фактором повышения спроса на такие оъекты является повсеместный рост числа туристов, путешествующих по миру. По данным ЮНВТО, число международных туристов выросло на 7% в 2017 году и достигло 1,3 млрд., И организация ожидает, что эта цифра вырастет еще на 4–5% в 2018 году. Европа является континентом с большинством посетителей. В 2017 году ее посетили 671 миллион международных туристов, что на 8% больше, чем в 2016 году.
Tranio рекомендует покупать обслуживаемые квартиры, которые можно сдавать в аренду туристам, для инвесторов, которые хотят получать пассивный доход. Гостиницы к покупке не рекомендуются, так как чаще всего инвесторы хотят купить небольшой отель (10–30 номеров), но не планируют переезд и участие в управлении отелем. Тем не менее, нанять менеджера слишком дорого для бутик-отелей - менеджер должен рассматриваться только при наличии более 50 номеров.
Обслуживаемые квартиры-студии или апартаменты с одной спальней, как правило, на 15-30% востребованнее, чем гостиничные номера, - занимают уникальное пространство между обычной арендуемой жилой недвижимостью и отелями. Основными отличиями являются наличие кухни и ограниченный спектр услуг (например, питание не всегда предоставляется). Минимальный бюджет, рекомендуемый для покупки таких квартир в Европе, составляет 100 000 евро. Их можно приобрести отдельно или пакетно, а управляющая компания может решить вопросы обслуживания и аренды. Средняя доходность, которую инвесторы могут получить от такой собственности, составляет около 5–7% годовых после уплаты налогов и расходов - почти в два раза выше, чем обычная доходность при долгосрочной аренде.
Пример проекта
По мнению аналитиков Tranio, страной, которая предлагает инвесторам наиболее привлекательные возможности для перепланировки, является Греция .
Tranio предлагает инвесторам возможность принять участие в собственном проекте в Греции - перепланировке здания площадью 500 м², расположенного на улице Кодрату, в двух минутах ходьбы от ближайшей станции метро и в тридцати минутах ходьбы от Акрополя. Собственность будет включать в себя 7–11 квартир, которые могут быть сданы в аренду в качестве краткосрочной туристической аренды через управляющую компанию. Инвестор и семья инвестора также могут получить вид на жительство в Греции на весь период владения недвижимостью.
Стоимость здания, включая расходы на покупку и перепланировку, составляет 750 000 евро. По оценкам Tranio, инвестор может ожидать, что стоимость недвижимости увеличится на 50% в течение двух лет. Такой возврат может быть получен только сейчас, так как цены в настоящее время низкие.
Афины сегодня предлагают, пожалуй, наиболее выгодную комбинацию цена / доходность на рынке недвижимости. Чистая годовая доходность, которую инвестор получит от краткосрочной аренды, составляет 7% годовых (50 000 евро) после уплаты налогов и расходов. Напротив, проекты реконструкции в Барселоне и Лиссабоне стоят в среднем на 30% дороже и имеют доходность ниже 4% в год.